Nos métiers

Promoteur de logement neuf – VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

Ce métier ne dispose pas d’une très belle image. En cause, d’une part un manque de visibilité sur ce qu’il est et sur ce qu’il fait réellement, d’autre part il est, en particulier actuellement, réduit au rôle du méchant qui bétonne nos villes et nos campagnes comme si la création de logement, la modification et la rénovation des villes et des villages ne répondaient pas à un besoin de la population et des collectivités.
À tout bien y réfléchir il n’est d’ailleurs pas si facile d’expliquer ce que recouvre ce métier.
Il est en revanche facile de dire ce qu’il n’est pas, ce qui brouille encore les pistes…Un promoteur n’est pas :

Un architecte,
Un maître d’œuvre en bâtiment
Un urbaniste
Un constructeur, une entreprise du bâtiment
Un juriste, ni avocat, ni notaire
Un bureau d’étude
Un géomètre
Un agent immobilier
Un banquier
Un assureur
….

C’est quoi en fait ce métier ?

C’est celui de MAÎTRE D’OUVRAGE. Le nom de promoteur est souvent celui que l’on attribue au maître d’ouvrage privé professionnel. Mais il peut être également une collectivité, une société d’HLM, mais aussi un particulier qui fait construire sa maison. Ce dernier adopte, de manière non professionnel et temporaire, le rôle de maître d’ouvrage, la différence est qu’il construit pour lui-même et non en vue de revendre ce qui change de très nombreux points. En définitive, toutes personnes ou entités qui financent directement un projet de construction est un maître d’ouvrage.

Le promoteur est un professionnel qui doit connaitre et orchestrer l’ensemble des aspects des métiers cités, qui ont tous un impact sur la création d’un projet de construction. Il doit être capable de réunir :

L’ensemble des intervenants compétant agissant directement pour la conception et la construction d’un projet. Architectes, bureaux d’études, maître d’œuvre et entreprises du bâtiment pour chaque corps d’états.
Les intervenants permettant la mise en place du montage financier, commercial et du cadre assurantiel du projet – Banques – Assurances – Agents immobiliers – Courtiers….

L’ensemble de ces disciplines devant converger pour répondre à l’attente des clients finaux mais aussi à l’intégration du projet dans son environnement.

2. Marchand de bien

Souvent mal perçu également. C’est pourtant un métier complexe, qui est effectivement moins encadré que celui de promoteur. Il nécessite de réelles compétences car il revêt différents types de projets aux cadres juridiques, techniques, fiscaux et réglementaires très différents et évolutifs.

Rénovation d’une maison ou d’un appartement
Restructuration lourde – Transformation d’une maison en plusieurs logements
Achat et revente à la découpe
Mise en copropriété
Changement de destination
Détachement parcellaire
Le simple achat / revente… Qui n’est jamais si simple…

Le manque de cadre juridique aussi contraignant que celui de la construction de logement neuf (la VEFA) peut générer plus de risques tant pour les clients finaux que pour l’opérateur lui-même. C’est bien la raison pour laquelle, ce n’est pas une activité qui s’improvise, contrairement à ce que l’on peut souvent entendre ces dernières années, notamment sur les réseaux sociaux, portée par un marché immobilier outrageusement haussier.

3. Aménageur foncier

Souvent réduit au lotissement, il permet d’accéder à ce qui a été pendant près d’un demi-siècle le « rêve des français », c’est-à-dire la possibilité d’acheter un terrain pour y construire la maison familiale. La maison devient, depuis ces dernières années en particulier, en raison de l’évolution de la réglementation nationale et locale, un luxe qui va devenir de plus en plus difficile d’accès. Les objectifs de ZAN (zéro artificialisation nette) fixés aux territoires par la loi Climat et Résilience, promulguée le 24 aout 2021, insite, à juste titre, à limiter l’étalement urbain, à plus de densification sur les terrains restant constructibles.

Reste néanmoins, que la maison individuelle n’est d’une part, pas la cause première de l’étalement même si elle y a participé. D’autre part, elle reste également le mode constructif le plus adapté dans les territoires ruraux.

L’aménagement foncier dans le cadre d’une Zone d’aménagement Concertée ou plus simplement d’un Permis d’Aménager permet la division d’un terrain en plusieurs lots à bâtir destinés à recevoir des constructions individuelles, groupées ou collectives (du logement et de l’activité) ou toutes à la fois. Il permet aussi de penser et d’organiser les liaisons communes, le rapport au domaine public, ce que les opérations immobilières isolées les unes des autres ne permettent pas.

Souvent regardé comme un exercice facile, une voirie et des tuyaux, le lotissement est une discipline technique affaire de spécialistes, ceux dont le métier sont les VRD (VOIRIES ET RESEAUX DIVERS). À plus grande échelles l’architecte, l’urbaniste et les élus locaux sont incontournables pour permettre une bonne intégration. Aussi, la législation en la matière et notamment sur son aspect fiscal est très changeante ces dernières années, notamment sur le sujet suppression de la tva sur marge dans les bilans de ce type d’opération. Les litiges, dans le cadre de redressement fiscaux, initiés par l’administration devant les tribunaux ont fait couler une jurisprudence changeante et particulièrement dangereuse pour les opérations en cours et encore à venir. Le sort du traitement fiscal de ce type d’opération sur la base du revirement du Conseil d’État en date 11 octobre 2022 devrait se figer dans peu de temps. Une petite usine à gaz jetant le trouble sur le régime fiscal du terrain à bâtir qui ne va pas participer à faciliter le développement de ce type de projet et en conséquence de la possibilité de construire sa petite maison.

4. L’Assistance à maîtrise d’ouvrage

Dans certains, Lna promotion peut se contenter de rester prestataire au service d’un maître d’ouvrage :

Lorsque qu’un maître d’ouvrage professionnel a besoin ponctuellement de se faire assister sur une partie du montage ou du suivi d’un projet.
Lorsque le dossier est d’une dimension tel que Lna promotion ne dispose pas de la surface financière suffisante et doit s’atteler à un opérateur de taille plus importante. Dans ce cas, plutôt que de rester actionnaire minoritaire et ne pas pouvoir décider seule, Lna préfère rester prestataire au service du projet sans en être maître.
Mais aussi dans des opérations immobilières dans lesquelles un propriétaire non professionnel, souhaite rester maître du jeu ou bien que le prix de vente attendu par ce dernier ne peut-être, ni envisager dans le cadre d’une opération d’achat / revente par un professionnel, ni par un particulier compte tenu par exemple de l’ampleur des travaux à effectuer. Dans ce cas Lna met à sa disposition l’ensemble de ses compétences pour l’accompagner dans la réalisation du projet.

QUELLES SONT NOS MISSIONS DANS LE CADRE D’UN CONTRAT D’ASSISTANCE À MAITRISE D’OUVRAGE — Lna vous apporte son expertise pour :

VOUS AIDER À CHOISIR LA MEILLEUR STRATÉGIE IMMOBILIÈRE permettant la valorisation optimale de votre bien.
VOUS INFORMER DES ENJEUX ET DES ALÉAS des différentes possibilités. Notamment les aléas de PLANNING, intrinsèques aux opérations immobilières complexes, qui peuvent ne pas être adaptés aux contraintes familiales. Cette étape peut amener à opter pour une stratégie moins valorisante en terme de prix mais plus réaliste ou plus confortable en terme de planning
VALIDER LES RESSOURCES FINANCIÈRES permettant ou non de faire aboutir le projet
VOUS METTRE EN CONTACT AVEC LES BONS INTERVENANTS – Lna pourra vous orienter vers son réseau d’entreprises, de bureaux d’études, architectes, notaires et géomètres…Pour autant, sans jamais imposer au maître d’ouvrage tel ou tel partenaire. Ce dernier reste, dans ce cadre, le seul décideur. En contrepartie, Lna reste libre de ne pas s’engager dans la poursuite d’un projet en cas de désaccord sérieux sur le choix d’un prestataire.
ACCOMPAGNER LE MAÎTRE D’OUVRAGE jusqu’à la finalisation du projet, c’est-à-dire jusqu’à son achèvement technique mais également commerciale.

Nos métiers

Promoteur de logement neuf – VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)

2. Marchand de bien

3. Aménageur foncier

4. L’Assistance à maîtrise d’ouvrage

Nous nous investissons